El verdadero problema de la vivienda: “El alquiler está subiendo más que las hipotecas”
¿Existe una burbuja inmobiliaria en España? Si nos atenemos a criterios estrictos, seguramente no. Sin embargo, hay un parámetro que sí se está disparando: el precio de los alquileres
Las declaraciones de Pérez Barrio se producen en El Café de Madrid Foro Empresarial, un encuentro inmobiliario organizado por Madrid Foro Empresarial, patrocinado por Ibercaja, con la colaboración de El Confidencial y la presencia de destacados miembros del sector, como Hilario Alfaro, presidente de Madrid Foro Empresarial; José Morales, director territorial de Madrid y Noroeste de Ibercaja Banco; Miguel Vázquez, presidente de Navarca Regal; Juan Antonio Gómez Pintado, CEO de Vía Célere; Javier Gómez, consejero delegado de Aelca, y José Antonio Granero, arquitecto de CGR Arquitectos.
¿Cuáles son los ingredientes de una burbuja?
Para hablar de burbuja, lo primero es ser conscientes de lo que significa este término y de sus distintos ingredientes. Para empezar, “existe burbuja cuando los precios de la vivienda crecen por encima del producto interior bruto (PIB)—asegura Pérez Barrio—, y esa condición se está cumpliendo. Actualmente, el valor de los inmuebles en Madrid se ha alzado de media un 38%, un 40% en Barcelona y un 28% en Baleares, mientras que el PIB solo está creciendo un 16%. Es cierto que esta alza de precios ha sido más pronunciada en los distritos más céntricos de ciudades como Madrid o Barcelona, pero las zonas de la periferia también la están sufriendo”.
Sin embargo, “el valor de los inmuebles llegó a caer un 35% en plena crisis, por lo que es normal que se recupere. Además, estos crecimientos no se están produciendo en toda España, hay lugares donde todavía encontramos inmuebles por debajo del valor de mercado e incluso ciudades donde el precio continúa bajando”, afirma Pérez Barrio, quien hace hincapié en que, de existir una burbuja, solo se daría en Madrid y Barcelona.
Antes de 2008 se construían más de 250.000 viviendas anuales, y ahora estamos en 80.000; con esas cifras, no puede haber burbuja
Pero es que una burbuja inmobiliaria consta de varios ingredientes más que, en su opinión, no se están dando. Por ejemplo, “en la anterior burbuja, los altos precios respondían a la gran cantidad de dinero que las entidades financieras introdujeron en toda España, y eso no está pasando ahora”.
Además, “una burbuja también necesita que se dispare la construcción de nuevas viviendas”. Sin embargo, “mientras en los años previos a 2008 se construían cerca de 250.000 viviendas anuales, ahora solo estamos en cerca de 80.000. Con esas cifras, no podemos asegurar que ahora mismo haya una burbuja en España”, zanja.
El problema: la subida de alquileres
En cualquier caso, Pérez Barrio sí que señala un factor que, en su opinión, debe preocuparnos a todos: la incesante subida en los precios de los alquileres, sobre todo si lo comparamos con la evolución de precios de compraventa de viviendas, cuyo crecimiento parece mucho más moderado.
Y es que “antes de 2008 las cuotas de las hipotecas estaban mucho más altas que los alquileres, pero ahora los precios de los alquileres están muy por encima de las cuotas hipotecarias”. Los datos confirman la visión de Pérez Barrio: según un estudio de Fotocasa, cinco provincias han alcanzado sus máximos históricos en lo que se refiere a precios del alquiler.
Barcelona, de hecho, encabeza la lista con un coste por metro cuadrado de 13,90 euros, la sigue Madrid, con 12,36 euros, y algo más lejos Baleares, con un precio de 10,60 euros por metro cuadrado. Y esa es precisamente “la situación que nos da razones suficientes para estar precavidos”, ya que “los propietarios no paran de subir los alquileres“, según el presidente de UVE Valoraciones.
Pero ¿a qué responde que cada vez más gente prefiera alquilar a comprar? Para empezar, Pérez Barrio desmitifica una de las frases más recurrentes en los últimos años: “Veo a mucha gente decir que los ‘millennials’ lo han cambiado todo, que tienen otra forma de pensar, otra filosofía… No hagamos eufemismos: los ‘millennials’ no compran viviendas porque son pobres, porque no tienen buenos salarios. En cualquier economía, da igual lo que hagan las empresas: si los ciudadanos no tienen buenos sueldos, no podrán comprarse una vivienda”.
Por otro lado, Pérez Barrio sí que comparte un argumento con el sector inmobiliario en general: gran parte de ‘culpa’ de las incesantes subidas de alquileres reside en la falta de oferta. Y esta falta de oferta también tiene sus porqués. En la actualidad, y debido al auge de plataformas como Airbnb, HomeAway o HouseTrip, España cuenta con cerca de 32.000 alquileres vacacionales, dejando un ratio de un alojamiento turístico por cada 50 habitantes, según un informe de DataHippo. Y esto desemboca en que “un propietario puede ganar hasta tres veces más destinando su vivienda a esta finalidad que con un alquiler mensual”, asegura Pérez Barrio.
Pero la falta de oferta también va ligada a la falta de construcción de la que hablábamos anteriormente: “Si antes construíamos 250.000 viviendas anuales y ahora cerca de 80.000, hemos pasado de un exceso de oferta a llevar 10 años casi sin nuevas viviendas, ya que había que compensar el exceso de construcción previo”.
¿Cómo frenar la subida de alquileres?
Una vez diagnosticado el problema, ¿cómo lo solucionamos? En los últimos meses, han surgido algunas propuestas tales como la limitación de precios por ley, algo que a Pérez Barrio no le convence lo más mínimo: “Acabaríamos con propietarios subiendo el alquiler en dinero negro y cobrándolo bajo cuerda“. Además, “hay que dar más seguridad a los propietarios. Si el dueño de una vivienda la pone en alquiler y piensa que alguien puede okupársela o que si su inquilino no paga no va a poder echarlo, acabará subiendo el precio”.
Para él, una de las claves está precisamente en la construcción de nueva vivienda: “Si el precio de los alquileres sube y el de las compras también, la única forma de rebajarlos es ampliar la oferta de vivienda. Necesitamos vivienda nueva y construir de forma más industrializada, de modo que los procesos que ahora duran tres años puedan durar uno”.
Si el precio de los alquileres sube y el de las compras también, la única forma de rebajarlos es ampliar la oferta de vivienda
Y en ese aumento de la construcción entrarían las entidades financieras: “Tenemos que financiar a las empresas el desarrollo de las promociones, las construcciones y las licencias para que el comprador pueda llegar a tener su vivienda, que es el fin último”, asegura David Iván García Núñez, responsable de Negocio Promotor Territorial en Madrid y Noroeste de Ibercaja. Y es que, además, para el presidente de Madrid Foro Empresarial, Hilario Alfaro, “las empresas del sector inmobiliario han aprendido de los errores del pasado y no los volverán a cometer, están en un momento optimista y los políticos deben escucharlas”.
En definitiva, Pérez Barrio dice que la clave no pasa por preocuparnos de los precios de compra de viviendas sino de los del alquiler. Y si queremos atajar dicha cuestión, debemos dejar que la construcción se abra paso. Solo así, mientras seguimos mirando de reojo la evolución de los precios respecto al PIB y el parque de viviendas disponible, se revitalizará el mercado inmobiliario a la vez que se evita una nueva burbuja.
